سرقفلی و همه چیز درباره آن

سرقفلی در حقیقت همان حق کسب مرتبط به سال ۱۳۵۶ است که همواره با تحولاتی همراه بوده است. این تحولات به تاویل زیر است:
در این پروسه علی رغم حق کسب و حرفه یا تبحر به شکل اتوماتیک، قولنامه اجاره را تمدید نمی کند. از این رو پس از پایان مدت زمان قولنامه اگرچه مستاجر با صاحب به سازش نرسد بایستی ملک را خالی نماید و معمولا مستاجر در زمان تخلیه به هیچ عنوان نمی تواند ادعایی داشته باشد.
به کرات بالای درب مغازه ها و یا در تبلیغات فروش مغازه مشاهده نموده اید که درج شده سرقفلی مغازه فروخته می شود و امکان دارد برای شما این سوال پیش آید که اصلا سرقفلی مغازه یا اماکن تجاری چیست و چه تمایزی با مالکیت دارد؟ حق کسب و حرفه چیست؟  سرقفلی در قانون گذشته ارتباط مستاجر و موجر به اسم حق کسب و حرفه تجارت معرفی می شود، حقوقی است که قانونگذار برای مستاجران  مربوط به مکان های تجاری مد نظر قرار داده تا از ان ها به شیوه خاصی پشتیبانی کرده باشد.
نخستین مسئله ای که از این تشریح شفاف سازی می شود این است که این موضوع فقط برای مکان های تجاری توصیف می شود و برای مکان های مسکونی چنین چیزی مقدور نیست. ولی پرسش این است که چرا بایستی از مستاجران مکان های تجاری پشتیبانی خاصی کرد؟
تصور نمایید شما یک مغازه خرابه را از صاحب آن اجاره می کنید و در آن مغازه بوتیک به راه می اندازید و با سعی زیاد مغازه شما در سطح شهر شهرت بسیاری می یابد و مشتری های بسیاری را برای خود به دست می آورید. پس اگر صاحب ملک پس از پایان مدت زمان قولنامه شما را از مغازه بیرون بیندازد، در حقیقت از شهرت شما که برای آن زحمت کشیده اید به سود خود به صورت رایگدن استفاده می نماید، از سویی شما ناجارید مغازه ای دیگر را کرایه نمایید و دوباره روز از نو روزی از نو.
در این صورت قانونگذار به این موضوع توجه نموده که ارزش افزوده نهان برای مکان های تجاری را مدنظر قرار دهد و از حق و حقوق مستاجران مکان های تجاری را در برابر صاحبین مالک حمایت نماید. پس در اینجا این مسئله روشن می شود که چرا این پیشه فقط برای مکان های تجاری توصیف می شود ، چرا مکان های مسکونی به وسیله زندگی کردن اشخاص درون آن با ارزش و اعتبار آن اضافه نمی شود.
سرقفلی چیست و معمولا چه شرایطی دارد ؟  برای استنباط  این موضوع  بهتر است این مقاله را تا پایان آن مورد بررسی قرار دهید. سرقفلی معمولا به بیان ساده حق و حقوق مرتبط به مستاجری است که در  هنگام منعقد نمودن عقد اجاره با پرداخت وجهی به صاحب ملک تجاری آن را کسب می نماید و با پرداخت آن وجه صاحب پیش بها ملک تجاری می شود و در این صورت می تواند ملک را به کار گیرد. مسئله ای که بایستی به آن دقت نمود این است که حق العمل آن تنها مخصوص ملک تجاری  است.

حتما بخوانید: اصول حسابداری چیست و هر آنچه که باید در موردشان دانست

آشنایی با انواع سرقفلی

انواع سرقفلی  را معمولا به دو گروه تقسیم می کنند که در زیر به آنها خواهیم پرداخت:

• سرقفلی واقعی

حق سرقفلی معمولا  به صنف حرفه یا پیشه هیچ ارتباطی ندارد و منوط به نبوغ، قابلیت و آساینده های مکان کسب است. تصور کنید پاساژ جدیدی تاسیس شده باشد، مغازه های آن تنها حق دارند که به آن سرقفلی واقعی گفته می شود.
پیش بهای مغازه اساس قولنامه ای دارد به بیانی پیش بها مزیتی است که موجر در خلال بستن اجاره به مستاجر می دهد و در مقابل آن مبلغی را اخذ می نماید. به بیانی نرخ آن برتری است که پیش از عقد اجاره موجود است و به مستاجر اعطا شده است و به این مستاجر صاحب پیش بها گفته می شود.
دفاتر اسناد رسمی افزون بر ملاحظه وضعیت عمومی ساماندهی اسناد بایستی برای گواهی اجاره اماکن با مالک تجاری طی نمایند که عقد اجاره با پیش بها یا بدون آن صورت گرفته شده و این حق غالبا مواقعی صحیح است که صاحب ملک ، مکان کسب و کار را برای اولین بار اجاره می دهد.
موارد مشخص کننده مقدار واقعی ، مکان ملک، گونه و مساحت و ظرفیت و قابلیت هایی نظیر آب، تلفن، برق و گاز است.
اگر صاحب ملک هنگام بستن قولنامه از مستاجر حق آن را بگیرد مسئول است زمانی که مستاجر ملک را خالی می کند بهای حق پیش بها را به نرخ روز به او باز گرداند.
یا اینکه مستاجر می تواند این حق سرقفلی را دریافت وجهی به دیگری منتقل نماید. مسلما بایستی توجه نمایید که در قولنامه اولیل حق انتقال مزایا مشابه مستاجره از او گرفته نشده باشد.

• سرقفلی مجازی

از دیگر انواع این پیشه میتوان  به سرقفلی مجازی اشاره نمود. حق کسب و پیشه ، به جدیت، کامیابی کسبی و معروفیت مغازه دار مرتبط است و مقدار درآمد کسب شده از حرفه با دقت به مقدار سرمایه گذاری در آن موثر است.
حق کسب و یا حرفه که بعضی به آن نوع مجازی نیز گفته می شود. بعضی ها حق کسب و حرفه را با سرقفلی یکسان می دانند ولی لازم به ذکر است که هر کدام حق جداگانه با اهدافی متمایز هستند.

آشنایی با تفاوت حق کسب و پیشه با سرقفلی چیست؟

با توضیحی که از حق کسب و پیشه در بالا ارایه دادیم معلوم می شود که برعکس سرقفلی حقی پیش از بستن قولنامه اجاره وجود ندارد  بلکه با بستن قولنامه اجاره برای مستاجر اعمال می شود.
حق کسب و پیشه مجازی مخصوص مستاجر است و آن را با سند قانونی می توان انتقال ‌نمود. ولی برای پیش بها چنین شروطی موجود نمی باشد و با قولنامه معمولی هم می توان آن را انتقال نمود.
سرقفلی به مکان کسب و کار تعلق دارد ولی حق کسب و پیشه به کاسب تعلق دارد.
حق کسب و پیشه متعلق به مکانی است که  کاسب دارد ولی حق سرقفلی بدون ملاحظه به کسب و کار و کاسب بدون تغییر است.
حق پیش بها به قانون محل بستگی دارد و در دسترس موجر است و مستاجر در انتصاب آن هیچ نقشی ندارد، حق کسب و پیشه مطابق ضوابط جهت   محافظت از حق و حقوق شخص کاسب است و دادگاه مطابق دیدگاه تخصصی نرخ حق کسب و پیشه را مشخص می نماید.

مطلب پیشنهادی: فعالیت‌های کلیدی در مدیریت پروژه

آشنایی با تفاوت میان مالکیت و سرقفلی

در این بخش از مطلب قصد داریم در خصوص فرق مالکیت و سرقفلی مباحث سودمندی را ارائه دهیم. مالکیت حقوقی می باشد که بر طبق عرف نسبت به اموال انتقال دهنده نظیر ماشین و غیر انتقال دهنده نظیر مغازه، زمین و آپارتمان به سامانه ی انتقال قانونی به واسطه خرید، فروش، صلح ، ارث و… صورت میگردد مانند اینکه فردی مغازه ای را از شخص دیگری خریداری نموده یا به او به ارث رسیده باشد ولی این نوع پیشه تنها به منفعت ملک تجاری مرتبط است به نوعی که فرد با پرداخت وجه مورد نظر نسبت به اجاره بها می تواند مزایای آن مکان را به کار کرد ولی صاحب ملک فرد دیگری است و او فقط برای داشتن اجاره بها وجهی را ادا می نماید.
به بیان دیگری می توان ذکر نمود که پیش بها همان اجاره می باشد که با شروط مطلوب تری محقق می یابد. مسلما بایستی ذکر نمود مالکیت تنها مربوط به عین اموال نمی باشد و در رابطه به حق و حقوق و منفعت هم اعمال می شود به صورتی که در مبحث سرقفلی می توان گفت که فرد مالک منفعت ملک تجاری و حق پیش بها است ولی مالک همانند ملک نمی باشد.

آشنایی با خرید و فروش سرقفلی

همانگونه که مستحضرید ملک تجاری از دو حق  نظیر حق مالکیت و سرقفلی برخوردار است که هر کدام از اهمیت اقتصادی مطلوبی بهره مند می باشند و توانایی نقل و انتقال را نیز دارند. بدین مفهوم که صاحب ملک تجاری هم صاحب شبیه ملک و هم صاحب منافع آن و همچنین صاحب تمامی حق و حقوق مرتبط به آن ملک می باشد. یکی از حق و حقوق مرتبط به ملک تجاری ، پیش بها است زیرا که عرفا دارای اهمیت و بها است صاحب می تواند آن را بدون فروش تملک مشابه ملک به شخص دیگری بسپارد و شخصی که پیش بها ملک تجاری را تهیه نماید صاحب منفعت آن ملک و حق پیش بها خواهد بود و صاحب نمی تواند در صورت دارا بودن شروط قانونی بازدارنده بکارگیری مستاجر از ملک شود.
مسئله مهمی که در مورد این مبحث بایستی به آن دقت نمود این است که پیش بها خرید نمی باشد بلکه قولنامه اجاره با شرط مطلوب است بدین مفهوم که فرد وجهی را در خصوص پیش بها به صاحب ملک به اسم سرقفلی پرداخت می نماید و قولنامه اجاره بسته می شود بعد از اتمام موعد مقرر اجاره صاحب می تواند ملک را از شخص مستاجر باز پس گیرد که در این صورت بایستی وجه پیش بها را به قیمت روز به مستاجر پس دهد و بعد از ان درخواست تخلیه نماید. در این صورت هنگامی که صاحب بخواهد ملک را از دست مستاجر پس بگیرد بایستی به شروط پیش بها حتما توجه نماید.

آشنایی با سرقفلی پس از فوت

سرقفلی همانند تمامی حقوقی که یک فرد صاحب آن است مانند حق عبوری که فرد در دارایی دیگری دارد پس از فوت به وارث فرد به ارث می رسد و هیچ کسی نمی تواند بازدارنده آنها در به کارگیری از پیش بهای ملک باشد. منتقل نمودن پیش بها به وراث مسئله قانونی است و ورثه پس از فوت ارث گذار و بعد از اخذ گواهی انحصار وراثت می توانند با توجه به سهم قانونی خویش و یا مطابق سازش انجام شده صاحب این پیشه شوند. منتقل نمودن پیش بها به فرزند هنگامی که شخص  مستاجر در قید حیات می باشد مشروط بر این امر می باشد که در قولنامه اجاره انتقال به دیگری را داشته باشد و یا از صاحب مرتبط به آن مجوز دریافت نموده باشد.
معرفی فینتو