مالیات بر درآمد املاک به علت پیوند با اصطلاحات تخصصی حقوقی، یکی از پیچیده‌ترین مباحث مالیاتی است که درک آن کمی دشوار است. در این مقاله ما تلاش کرده‌ایم به زبان ساده، به بحث درباره این نوع از مالیات و تمام قوانین مرتبط با آن بپردازیم.
همانطور که می‌دانید، مالیات یکی از مهم‌ترین منابع کسب درآمد دولت‌ها، به ازای فراهم کردن خدمات عمومی برای شهروندان خود است که به دو نوع کلی مستقیم و غیر مستقیم دسته‌بندی می‌شود. مالیات مستقیم، نوعی از مالیات است که حاصل از درآمد اشخاص بوده و به صورت مستقیم از آن ها دریافت می‌شود. در حالی که مالیات غیر مستقیم، به عنوان بخشی از قیمت کالا و خدمات در نظر گرفته می‌شود.
مالیات بر درآمد املاک، از جمله مالیات‌های مستقیم است که از اشخاص اجاره دهنده املاک که از این طریق به کسب درآمد می‌پردازند، اخذ می‌شود. موجران املاک مسکونی، تجاری، اداری و … باید نسبت به پرداخت این مالیات اقدام کنند تا مشمول جریمه‌های نقدی نشوند. در این مقاله تلاش شده است تا شما با قوانین و مقررات مالیات بر درآمد املاک بیشتر آشنا شوید. همچنین، نحوه محاسبه این نوع از مالیات و موارد معافیت مالیاتی آن آورده شده است. به منظور آشنایی بیشتر با مالیات بر درآمد املاک لطفا تا انتهای متن با ما همراه باشید.
مالیات بر درآمد املاک به انواع مختلف مالیات بر نقل و انتقال ملک (دریافت شده به هنگام انتقال مالکیت)، مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر درآمد مستغلات خالی (دریافت شده از املاک خالی و بدون داشتن متصرف) تقسیم می‌شود.
مالیات نقل و انتقال ملک به انواع مختلف اعم از حق واگذاری سرقفلی، ساخت و فروش املاک نوساز و مالیات بر درآمد حق مالکانه تقسیم‌بندی می‌شود.
مطلب پیشنهادی: پر کاربردترین اصطلاحات مالی و مالیاتی که هر صاحب کسب و کار باید بداند
مالیات بر درآمد اجاره یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک است که از موجر دریافت می‌شود. بدین صورت که فرد اجاره دهنده باید به ازای درآمد کسب شده از طریق اجاره ملک، مبلغی را به عنوان مالیات اجاره به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند. لازم به ذکر است که این ملک می‌تواند تجاری، مسکونی و یا حتی اداری باشد و مبلغ اجاره بها، تعیین کننده میزان مالیات بر درآمد اجاره ملک خواهد بود و نوع کاربری ملک در تعیین میزان مالیات بی‌تاثیر است.
قوانین مالیات بر درآمد املاک چیست؟
بر اساس قوانین سازمان امور مالیاتی کشور، کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی دارای ملک شخصی که از این طریق به کسب درآمد می‌پردازند، مشمول مالیات بر درآمد املاک هستند. این نوع از مالیات از جمله مالیات‌های مستقیم محسوب می‌شود. ماده 52 تا 57 قانون مالیات های مستقیم، به طور آشکار به بررسی قوانین مالیات بر درآمد املاک پرداخته است که در ادامه مطلب جزئیات بیشتری از آن ها شرح داده می‌شود. با آگاهی از این قوانین خواهید توانست به صورت دقیق‌تری نسبت به محاسبه مالیات بر درآمد اجاره اقدام کنید.
مطابق با ماده ۵۲ قانون مالیات بر درآمد املاک، کلیه اشخاص حقوقی یا حقیقی صاحب املاک، پس از واگذاری املاک خود و کسر معافیت های معین شده برای املاک در ایران، مشمول مالیات خواهند شد.
حتما بخوانید: اشخاص مشمول مالیات چه کسانی هستند؟
ماده ۵۳ قانون مالیات بیان می‌دارد که املاک واگذار شده به شکل اجاره، مشمول مالیاتی به میزان کل ملک اجاره شده به صورت نقدی و غیر نقدی خواهند شد. لازم به ذکر است که این میزان از مالیات پس از کسر ۲۵% بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعهدات نسبت به مورد اجاره، می‌باشد.
تبصره 1- بر اساس این تبصره از قانون مالیات بر درآمد املاک، املاکی که به صورت رایگان در اختیار سازمان‌های ذکر شده در ماده 2 قانون، قرار می‌گیرند، جزو املاک غیر اجاری محسوب می‌شوند.
تبصره 2- بر اساس این تبصره از قانون، به منظور محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک، هر آپارتمان، یک واحد مستغل در نظر گرفته می‌شود.
تبصره 3- در این تبصره بیان شده است که اگر ملکی با اسباب، وسایل و یا ماشین‌آلات اجاره داده شود، درآمد به دست آمده از این طریق، از جمله درآمدهای ملک می‌باشد و مشمول مالیات بر درآمد املاک خواهد شد.
تبصره 4- بر اساس این تبصره، کلیه هزینه‌هایی که بر اساس قانون و یا قرارداد، مالک باید آن ها را بپردازد و مستاجر آن ها را به مالک تحمیل کرده است و همچنین کلیه مخارجی که با توجه به متن قرارداد، مستاجر آن ها را پذیرفته است؛ چنانچه به صورت عرفی بر عهده مالک باشد، باید به قیمت روز و با نام اجاره غیر نقدی، اضافه شود.
تبصره 5- متحدثات ایجاد شده به نفع موجر توسط مستاجر، مطابق با ارزش معاملات روز تحویل ملک، خواهد بود و باید به میزان 50 درصد آن، درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته شود.
علاوه بر موارد فوق، در طبق تبصره ۸ ماده 53 ق م م آمده است که اگر مالک برای فروش ملک خود اقدام کند، و در سند انتقال مدت زمانی برای تخلیه محل در نظر گرفته شده باشد، محل سکونت مورد انتقال تا 6 ماه دارای اجاره تلقی نمی‌شود.
تبصره ۹ نیز معین کرده است که دستگاه‌ها، وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها، بخش‌های دولتی و غیره (با تامین بودجه توسط دولت)، باید مالیات این بخش را از اجاره‌های پرداختی خود کسر و ظرف مدت زمان ۱۰ روز، آن را به سازمان امور مالیاتی مربوطه پرداخت کنند.
سایر قوانین سازمان امور مالیاتی کشور برای مالیات بر درآمد املاک
بر اساس ماده 54 از قانون مالیات بر درآمد املاک، میزان مال الاجاره با توجه به سند رسمی اجاره نامه مشخص می‌شود. این در حالی است که در صورت عدم وجود اجاره نامه و یا خودداری از تسلیم سند (یا کپی آن)، میزان اجاره بها با توجه به املاک مشابه محاسبه خواهد شد. همچنین، در صورتی که علاوه بر اجاره بها، موجر مبلغی ودیعه را از مستاجر دریافت کرده باشد، این قانون برقرار خواهد بود.
مطلب مرتبط: نقش دارایی های ثابت در حسابداری سازمان ها چیست؟
تبصره این ماده از قانون مشخص کرده است که ارزش اجاره مستغلات بر اساس اجاره سایر املاک مشابه، توسط اداره امور مالیاتی موجود در محدوده ملک خواهد بود.
ماده ۵۵ قانون مالیات بر درآمد املاک مشخص کرده است که اگر صاحب خانه یا آپارتمان مسکونی، نسبت به اجاره ملک خود اقدام و برای سکونتش مکان دیگری را اجاره کند و یا همچنین در منزل سازمانی مشخص شده توسط کارفرما خود مستقر شود، به منظور محاسبه میزان درآمد مشمول مالیات، مبلغ اجاره پرداختی توسط او یا کارفرمای وی، بر اساس سند اجاره نامه رسمی، از میزان کل اجاره دریافت شده توسط او کسر خواهد شد.
ماده ۵۷ از قانون مالیات بر درآمد املاک، به منظور تعیین مالیات مشمولین حقیقی است که هیچ گونه درآمدی ندارد. این اشخاص و همچنین افراد مشمول مالیات درآمد حقوق که در ماده ۸۴ قانون مالیات سالانه مستغلات مشخص شده است، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. این در حالی است که مازاد بر این موضوع، مطابق قوانین این فصل از مالیات خواهد بود. لازم به ذکر است که به هنگام اجرای این ماده از قانون، حقوق و دریافتی بازنشستگی، جوایز و همچنین سودسپرده‌های بانکی در گروه درآمد به حساب نمی‌آیند.
علاوه بر این، در تبصره 1 این ماده از قانون آمده است که اجرای این حکم درباره فرزندان صغیر تحت سرپرستی پدر، انجام نخواهد شد.
نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک
با توجه به مطالب بیان شده، کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی دارای ملک که از این طریق به کسب درآمد می‌پردازند، مشمول پرداخت مالیات بر درآمد اجاره، به سازمان امور مالیاتی خواهند بود. نحوه محاسبه مالیات بر درآمد املاک بدین صورت است که از کل اجاره دریافتی (به صوت نقدی یا غیرنقدی)، مبلغ 25 درصد به علت هزینه‌هایی از قبیل استهلاک و تعهدات مالک کسر و درآمد به دست آمده مشمول مالیات خواهد شد.
به عبارت دیگر، به منظور قابل استفاده بودن ملک برای مستاجر بعدی، مالک باید نسبت به تعمیر و نگهداری آن اقدام کند. بنابراین، قانونگذار مشخص کرده است که تنها 75 درصد درآمد حاصل از ملک، به عنوان درآمد مشمول مالیات در نظر گرفته شود.
قوانین معافیت مالیات بر درآمد املاک
ممکن این سوال مطرح شود که آیا در قانون، معافیتی برای مالیات بر درآمد اجاره در نظر گرفته شده است یا خیر. خوب است بدانید که پاسخ به این سوال مثبت است، چرا که در قانون اساسی، برای برخی از اشخاص و درآمد ناشی از اجاره ملک آن ها، معافیت از مالیات اجاره لحاظ شده است. این قوانین به شرح زیر می‌باشد:
بر اساس ماده 53 قانون، چنانچه ملک فردی در اختیار افراد تحت تکفل مالک از قبیل والدین، همسر، فرزند و … باشد، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. این در حالی است که در صورت دریافت اجاره توسط مالک و فهمیدن این موضوع توسط سازمان امور مالیاتی، فرد مخاطی علاوه بر پرداخت مالیات بر درآمد املاک، باید جریمه عدم اعلام دریافت اجاره را نیز پرداخت کند. لازم به ذکر است که اگر مالک دارای چندین واحد مسکونی باشد، یک واحد برای سکونت خودش و یک واحد برای هر یک از افراد ذکر شده در بالا، از پرداخت مالیات معاف خواهند بود.
در قوانین مالیاتی کشور آمده است که یکی دیگر از عوامل تاثیرگذار بر معافیت مالیاتی، متراژ ملک است. بر اساس این قوانین، املاک و منازل مسکونی در تهران تا سقف 150 متر مربع و در سایر شهرستانها تا 200 متر مربع، مشمول مالیات بر درآمد املاک نخواهد بود و از پرداخت این نوع از مالیات معاف هستند.
همچنین بخوانید: مالیات و راه های معافیت از آن در شغل های مختلف
علاوه بر این، مجتمع‌های مسکونی که بیشتر از سه واحد استیجاری دارند و با توجه به دستورالعمل‌های وزارت مسکن ساخته می‌شوند، پس از اجاره می‌توانند به میزان ۱۰۰ درصد، از معافیت مالیات اجاره بهره‌مند شوند. همچنین، اشخاصی که به غیر از اجاره ملک خود، درآمد دیگری ندارد، به صورت سالانه از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. لازم به ذکر است که حد بالا و پایین معافیت از مالیات بر درآمد املاک، توسط سازمان امور مالیاتی تعیین می‌شود.
همچنین، در قوانین مالیاتی آمده است که هر گونه ملک تحت اختیار سازمان‌ها و مراکز دولتی اعم از شهرداری، وزارتخانه و … که اجاره‌ای دریافت نمی‌کنند، به عنوان املاک غیر اجاری در نظر گرفته شده و مشمول این نوع از مالیات نخواهند بود.
میزان جریمه عدم پرداخت مالیات
چنانچه نسبت به پرداخت مالیات بر درآمد املاک، به سازمان امور مالیاتی اقدام نکنید و یا همکاری لازم را با آن ها نداشته باشید، مشمول پرداخت جریمه به این سازمان دولتی فعال خواهید شد. بر اساس قانون، اگر مالک برای تسلیم اظهارنامه مالیاتی به سازمان مربوطه در زمان مقرر انجام وظیفه نکند، مبلغی به میزان ده درصد مالیات اجاره، به عنوان جریمه برای وی تعیین خواهد شد. همچنین، جریمه عدم پرداخت مالیات در زمان مشخص شده، به ازای هر ماه دیرکرد 5.2 درصد می‌باشد.
علاوه بر مطالب بیان شده، اگر هر گونه خلاف در اظهارنامه مالیاتی تسلیم شده، توسط کارشناس سازمان امور مالیاتی تشخیص داده شود، فرد مخاطی باید علاوه بر مالیات، به همان میزان (معادل یک برابر مالیات)، جریمه به سازمان پرداخت کند.
در پایان لازم به ذکر است که مالیات بر درآمد اجاره ملک، از اجاره دهنده آن دریافت می‌شود. این بدان معنی است که فرد اجاره دهنده می‌تواند مالک ملک باشد که در دست اول نسبت به اجاره اقدام کرده است. همچنین، این فرد می‌تواند مستاجری باشد که با کسب اجازه از مالک، حق اجاره ملک را دارد و به عنوان اجاره دست دوم، این کار را انجام می‌دهد. بنابراین، این موضوع ارتباطی به مالک و یا مستاجر بودن، نخواهد داشت و پرداخت مالیات بر عهده اجاره دهنده املاک است. این در حالی است که تفاوت اساسی بین میزان مالیات در اجاره دست اول و دست دوم، در نحوه محاسبه مبلغ مالیات اجاره است. به عبارت دیگر، در اجاره دست اول، میزان مبلغ مالیات بر درآمد اجاره، معادل 75 درصد مبلغ اجاره بهای دریافتی توسط مالک اصلی به صورت سالانه است. اما در اجاره دست دوم، میزان مالیات برابر با اختلاف اجاره بهای پرداخت شده توسط مستاجر اول به مالک و اجاره بهای دریافتی از مستاجر دوم (توسط مستاجر اول) می‌باشد.
معرفی فینتو
